撰文=燕十三
提前强调一点，买公寓产品，我们不反对，小编也在买公寓，但我们反对通过毛坯、高价公寓来收智商税！
我们经常说的一点，如果你在地级市都买不起房子，在西安买个公寓，没有什么毛病，七八千的公寓摆在面前，能比地级市八九千的房子差么？再不济，在西北五省桥头堡的城市落脚，以后长租也是一条出路。
那什么是收智商税？曲江二期，把毛坯LOFT卖到1.8万/㎡，以为地段稀缺将来肯定能卖个好价钱，但万万想不到，这套公寓极有可能砸在手里。
因为，很多人没有意识到这一点，背后还有一本账没有算，租金不能平月供，而且一旦想出手，非得蜕层皮，因为，十几万的税费摆在门口，不仅赚不到钱，可能还要亏钱。
但很不幸，肯定有人中招了，看到曲江二期很多人是没有抵抗力的，想一想虽然总价高，但面积小，就算租金不能平月供，自己用也挺不错。于是，按照住宅投资经验去判断公寓，最终只有一个结果：兵败如山倒。
今天和大家聊一聊公寓市场，本篇文章公寓指的是40年产权LOFT公寓。
对于买房子怎么选？李成儒的台词最为经典，堪称入门三分：
“一定要选最好的黄金地段，雇法国设计师。建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，户型最小也得四百平方米，什么宽带呀、光缆呀，卫星呀能给他接的全部给他接上……”
这一段说的绘声绘色，直指房地产溢价本质，即使这么多年过去，这些套路依旧使用在房地产营销中，什么游泳池、什么物业管家现在都是标配，而葛大爷的第一句话说出房地产的精髓“一定得选最好的黄金地段”。
无独有偶，李超人同样也有一句至理名言：地段、地段、还是地段。西安的好地段，主要集中在主城区，高新、曲江、经开、浐灞等等都有，但是所谓“好地段”，也是分三六九等的！
并不是所有的好地段都能做公寓，有些“好地段”看起来成色十足，其实，一了解价格，让人一点兴趣都没有了。
西安的公寓产品不少，价格有高有低，优质的也挺多，但收智商税的，还是比较少，可以说罕见，其中，曲江奥园城市天地算是一个。
我们从两个方面看这个40年产权的公寓产品，一看大家就明白了：
其一，高税费暴雷：简单算一笔账，一套85万的公寓，3年后100万转售，差价15万。你以为轻松转手就有15万的收益吗？大错特错！各种税费算下来，10万左右。投资85万，3年毛收益只有不到5万。再加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。
其二，替代品太多：因为环绕奥园旁边，住宅地块几乎是零星供应，剩下的边角料，必然是商业产品，以后替代品越来越多，还想分流创意谷用户？所以，一边是天量的公寓旧库存，一边是越来越多的新建公寓。所以，高库存直接摧毁了板块公寓一半以上的流动性。
曲江奥园城市天地，还有一个内部绞杀的情况，一个品牌精装住宅（奥园和悦府）和毛坯公寓（曲江奥园城市天地）摆在一起，竟然是价格一样，我们应该选哪个？不用脑袋转三圈，就能看明白问题。
很多人说，公寓不能买，产权只有40年，比住宅少了30年；首付比例5成，贷款年限比住宅短的多；商水商电，比普通住宅收费更贵；不能落户，无法划片上学；梯户比太高，居住面积太大……
这种说法太过绝对，因为，公寓的根本问题在于流动性。流动性的背后，有税费的问题，而隐藏在流动性和税费之后的一个大问题是入手价格太高！
买公寓不可怕，但买到高溢价公寓很可怕，如果是高新曲江豪宅公寓，2-3万+稀松平常，但一个高梯户比、毛坯的40年产权，很多人就必须掂量一下了。
说地铁是优势？华润置地万象域不香么？八字头起步，还带西咸万象城；说产业是优势？金地未来域不香么？旁边就是高新二期，还带金地广场、宜家荟萃。
40年产权，1.8万/㎡，还是毛坯，这个勇气肯定是梁静茹给的。
当然，这里面并不是所有的人都赔钱，开发商盈利是应该的，毕竟开发成本很高，但隐藏在交易环节上，究竟有多少人赚钱，恐怕大部分人不清楚。
没人知道很正常，因为这一点被捂得很严，你以为你买的价格划算赚大了，其实，中介比你赚的多。当然，这一点开发商永远不会告诉你，这里面究竟藏了多少油水。
因为涉及商业隐秘，我们只以行业比较常见的情况来说，一般中介大客户看房，成交佣金少说也有2万起步，还有一些特殊公寓销售佣金已经给到7-20%。
一二十家中介分销源源不断给你带客户，立即项目上就要贴上告示：据XXXX集团要求，从XX月XX日开始，公寓产品价格上调XX%！
当然，这种情况开发商还是比较有良心的，还有一种操作更骚，开发商设置底价，例如1万/㎡，销售代理自由加点位，例如加点20%，只要你卖出去，这20%就是你的，当然，更骚气的还在后面，具体下次再说。
点位佣金和被深度套牢的概率是正比，也就是说，点位越高，说明越难卖。一般住宅新房佣金在千三左右，二手房住宅佣金在百三左右，如果让你随便加点位，那说明开发商已经放弃了。对于购房者而言，显然一切是不知情的。
朋友圈里面放荡不羁群发销售信息的曲江奥园城市天地，究竟是XX%，还是XXX%，这个属于商业机密，我们不能猜。
目前，西安楼市房价很混乱，尤其是在商业领域，总结一下，就是——人有多大胆，地有多高产。
一些人抵制不了诱惑，排队进坑，回头还要说一声，谢谢。这已经是正常情况。有些高溢价的项目，价格高自信心爆棚，其实，一旦遇到替代品、高税费，瞬间现出原形。
过去，投资最怕的就是买错地段，现在，投资最怕的就是买贵了，明明只值1.3万/㎡，非要标价到1.8万/㎡，最终购房者上钩，在旷日持久的等待中消磨了几年、甚至于十几年，最终一毛不剩。
千万不要被营销话术牵着鼻子走，这里面的套路是比你想不到的多。楼市，到底都是用脚走出来的，看的多了，总归能找到一套真正性价比高的房子。
买房这个问题，安全是第一位的，其次是流动性，再次是收益率，但这三个点之前，还有一个事情，绝对不要买贵了！
同样是买LOFT为什么不找个有成功案例的？以华润置地为例，高端一点的有华润置地时光里，便宜一点的，还有华润置地·万象域，最便宜的8字头起步，为什么要1.8万/㎡，是自信么？
当然，今天写的还是不够深入，一周一篇，以奥园为例。相关维权爆料信息，有资料请发送至后台，精彩内容等待大家呈现！
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