“接下来很长一段时间，上海二手房住宅的单月成交量会在1.8-2.2万套之间波动，如果没有大的政策出台”
这是一房一万在直播中对接下来上海二手房市场的走势判断
所以，笔者在分析当月上海二手房住宅的成交数据的时候说过：市场已经逐渐明朗起来，金九银十连续两年缺席，大家不用太期待，也不用太观望，市场稳定的时候，其实最适合买房
不出所料
9月上海二手房住宅成交量1.84万套
相较于8月下降约5.6%
当然，在一房一万发文前，大家对于9月的二手房市场已经开始了争论：
有说成交量继续下滑市场非常冷；有说政策正在逐渐出台，观望等待抄底的；有说很多人卖二手房打新；有说卖方心态依旧坚挺的
总之是众说纷纭，但能一锤定音的只有数据：挂牌数据、成交数据、市场数据
我们一起来看看:
9月上海二手房关键数据：
9月二手房住宅成交量环比下降约5.6%；
9月二手房住宅链家挂牌价环比上升约0.38%；市场价环比下降约0.21%；
9月恒星小区成交量环比下降约5.7%；
9月恒星小区链家挂牌价环比下降约1.67%；市场价环比下降约0.74%
9月底链家挂牌量环比上升约8.2%
9月底房地网挂牌量（官方口径）环比上升约5.61%
恒星小区是一房一万监测市场走势的特定样本，总量约2500个小区，分布均匀成交活跃是这些小区的主要特点，下文不再重复强调；下文中提到的二手房特指住宅；下文数据均来源于一房一万，由一房一万制图！
我们一起来看看！
1.
9月上海二手房住宅市场究竟如何？
复工之后，4个月的时间里，上海二手房市场完成了从1.5万套荣枯线到2.1万套阳春线的震荡上升，到9月的1.84万套，市场开始有横盘的迹象，无论是全市还是恒星小区，成交量都在同频萎缩
2.1万套是上海二手房住宅的成交阳春线；1.1万套是恒星小区成交量的阳春线；
但从数据上来讲，1.84万套的成交量并不算差！
先来看单日成交量，9月上海二手房单日成交量约613套，与8月相比下降了约2.54%，单日最高成交量超过900套，整月的成交热度比较均匀，没有出现明显的“月底冲量”
来看看环比、同比表现：
近一年上海二手房住宅平均成交量为1.59万套，整体还是在荣枯线附近徘徊，逐渐走出核验价（2021年8-11月）和口罩（2022年3-7月）的影响，
环比虽然下降，但仍是近一年中成交量第三
同比来看，在近10年里9月二手房住宅成交数据中，2022年9月排在第6名，并不算突出，但是同比去年9月，成交量增长了约53%
夸张的同比涨幅，主要是还是两个月份所处的行情周期和政策节点不尽相同，所以，二手房数据的同比数据仅供参考
说完了成交量变化，再来看看价格走势：
都说天量必有天价，9月上海二手房住宅成交量中等，挂牌价、市场价格相对稳定，但是值得注意的是“价格分歧”，市场价开始下降，但链家挂牌价，尤其是全市链家挂牌价，又创今年新高
一方面是挂牌房源结构的变化，另一方面，市场的观望情绪并没有太多影响到卖家，挂牌市场的议价空间在变大
总体来讲，9月上海二手房住宅成交表现一般，市场仍处于中性状态，市场情绪一般，后续仍待观察！
毕竟今年上海二手房住宅的总成家量还不足去年的50%，而且预计成交量不超过18万套，不足去年的7成，还是有不小的业绩压力
如果要笔者用一句话来形容就是：市场情绪和交易热度趋于稳定，不少人的过度的失望往往是因为不适宜的期待，当然，后市主要盼头目前看在“政策”上
2.
9月二手房住宅挂牌分析
9月二手房住宅链家挂牌价约6.56万/㎡，环比上升约0.38%；恒星小区链家挂牌价约：7.19万/㎡，环比下降约1.67%；
9月底链家挂牌量约2.75万套，环比上升约8.2%；恒星小区挂牌量约1.11万套，环比下降约5.2%
挂牌是成交的先导性因素，一房一万首次公开房地网挂牌房源：
9月底房地网挂牌量（官方口径）约12.56万套，环比上升约5.61%
挂牌房源主要集中在浦东、闵行、宝山，总体还是区域面积大，存量房源数量多，值得注意的是，杨浦、徐汇、普陀、静安等市中心区域的挂牌房源较量较多，超过了不少郊区区域
通常挂牌都是截止到月底的总体数据，房地网包含五大中介和各种小中介的挂牌数据，可以说是目前唯一可以覆盖全上海的挂牌数据，一房一万整理了不同区域的供求比，数据首次公开，供大家参考！
区域新增挂牌量/区域当月二手房住宅成交量*100%
从供求比的分布来看，市中心7区加上浦东和闵行供求比高于1；尤其与黄浦和长宁为最；
其余郊区区域，供求比较为紧张，五大新城中，青浦和奉贤的供求最为紧张（这里的供求仅代表新增挂牌与成交的比值，不完全等于真实供求比）
3.
哪些房源在成交？
市场总体平稳，但是成交结构有了一些变化
先来看看二手房住宅区域成交量变化，上海16个区中，有4个成交量环比上涨，徐汇涨幅最高，约6.37%；
其余12个下跌，跌幅最高为奉贤，约13.36%，其中，跌幅高于5%的有9个区域
如果我们以-5%为基准来看，那表现较好的区域有徐汇、虹口、长宁、杨浦、静安、松江；表现较差的有奉贤、嘉定、青浦、普陀等等
这可能跟大家的体感差别比较大，市中心区域没有明显收缩，在9月份，似乎远郊的刚需购买力开始观望
从成交环线分布来看，整体变化明显，内环以内、内中环、中外环小幅上升，外郊环间大幅下降
从成交价格段分布来看，基本平稳，主力成交单价还是5-7万/㎡，约占25%，单价9万/㎡以上的占比也不在少数（13%）；
主力成交总价段还是200-600万，总占比超过60%；主力面积段是50-90㎡，占比约50%；
房龄结构方面，9月与8月些许不同，次新房和早期次新房占比下降，老公房占比开始上升，这是复工之后，老公房成交占比首度回升！
4.
置业建业
金九不再，甚至连镀金都算不上，但是仍有一些积极信号，比如利率在降低、退税在进行，各种对于交易过程的优化正在持续发生
对于上海来讲，目前的楼市受累于全国大环境，上海好起来的前提是全国好起来，至少一二线城市先好起来
之前直播也提到过：政策一定会出到大家的预期扭转为止；虽然不直接针对上海楼市，但是也值得上海购房者期待！
总的来说，无论是从挂牌还是成交来看，8月二手房的表现都中规中矩，市场的信心不高，市场主体逐渐恢复
对于后市，一房一万依然是持看好态度
当下置业建议
一房一万在直播中曾经讲到：当下置业二手房，还是要多挑多看，敢于议价，但不要过分追求低价，买到适合自己需求的最重要
二套的朋友不用太着急，接下来也能会有相关政策出台缓解置换压力，大家可以再等等
当然，如果你能买新房，可以去打新，虽然现在新房市场热门红盘买到难度还是较大，但是仍然值得重点考虑
如果最近想要买房，欢迎关注一房一万直播，每周二三五晚上7-9点，一起聊聊！
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